Toscana, la nuova rotta degli armatori: il doppio investimento tra terra e mare

La Toscana si conferma la meta prediletta di armatori e investitori internazionali che scelgono di affiancare allo yacht una residenza esclusiva nell’entroterra. Non è solo una questione di stile, ma una vera operazione strategica: mentre l’imbarcazione prende forma nei cantieri, il tempo a terra si trasforma in valore immobiliare. È un nuovo modo di vivere e investire, dove casa e yacht non sono più mondi separati, ma parti di uno stesso progetto di bellezza e visione.

La bellezza dell’Italia – una delle infinite bellezze del nostro Paese – è che non finisce mai di attrarre. E non parliamo solo di arte, clima, cucina, moda, design. Parliamo di investimenti, ma soprattutto di rendimenti. È una sorta di superpotere tutto nostrano che trova la sua massima espressione in quelle che i grandi guru dell’economia definiscono “operazioni”.
Ora, leggiamo nel dizionario Treccani, che tra le varie accezioni di questo termine, c’è quella usata per indicare “atti complessi, difficili, o anche semplici ma che richiedono attenzione, precisione” ovvero, una “serie di atti coordinati fra loro e diretti a un fine”.

Tornando al superpotere italico: nel nostro caso, ci si riferisce a “operazioni strategiche” che combinano insieme la passione per il mare e l’eleganza della terraferma, lo yachting al real estate.

Ed entrando ancora di più nello specifico: quando si parla di mezzi e di fini di machiavellica memoria, di territori unici, di coste mozzafiato e di mare blu, non si può non pensare immediatamente alla Toscana. Una Toscana che quindi trova nuove strade – o rotte – per definirsi e rinnovarsi come “destinazione” pur rimanendo fedele a se stessa, iconica in quei valori di autenticità, concretezza e bellezza che chi la sceglie, la ama e la vive si aspetta sempre di trovare.

Il contesto del real estate di lusso in Toscana

Nel 2024, il mercato immobiliare del lusso ha confermato una tendenza in ascesa. In Italia, le transazioni di immobili “prime” hanno superato quota 16 miliardi di euro, con una domanda estera sempre più selettiva e decisa.
All’interno del contesto nazionale, la Toscana, da sola, ha catalizzato oltre il 30% delle operazioni nel segmento residenziale di pregio. Firenze, in particolare, si è distinta per l’alta concentrazione di annunci immobiliari di prestigio, con un aumento del 10% rispetto al 2023. In seconda battuta, la Versilia è stata poi caratterizzata da un forte incremento delle luxury estate, con un aumento dell’80% rispetto al 2019.
Numeri significativi, certo, che però da soli non riescono a spiegare il trend. Se la guardiamo da una prospettiva più sottile, possiamo rintracciare la chiave di lettura, in un approccio che potremmo definire “culturale”. La cosa non ci stupisce affatto: la Toscana, in fondo, è da sempre considerata la “culla della cultura”.
Ma non si tratta di stereotipi: è un modo originale di godere la bellezza, di fruire mare e territorio, di condividere interessi e business. È una vera e propria nuova forma mentis che accomuna soprattutto armatori e investitori di alto profilo.

Perché questa “operazione” di “doppio investimento” – mare e terra, yacht e residenza – non è un capriccio da rivista patinata: è una traiettoria che viene sempre più percorsa. Soprattutto da chi, in attesa del varo del proprio yacht (che può richiedere fino a tre anni), decide di mettere radici a terra e di farlo in modo non banale. In altre parole, se porti e cantieri rappresentano il cuore operativo della nautica, la terraferma diventa l’orizzonte residenziale.

In questo modo, il tempo dell’attesa si trasforma in tempo strategico. E non è raro vedere investitori stranieri acquistare una villa sulle colline toscane, mentre attendono il completamento della loro imbarcazione. Oppure decidere di fissare una base stabile per la stagione nautica. E quando possibile, fare entrambe le cose. Tanti armatori hanno già acquistato dimore a 30 o 40 minuti dalla costa, in piccoli borghi medievali, in case coloniche riconvertite, in residenze che parlano la lingua della pietra, del cotto e dell’olivo. Da un punto di vista operativo, il vantaggio è duplice: mentre il bene galleggiante prende forma nei cantieri più prestigiosi al mondo, quello immobiliare si valorizza giorno dopo giorno. “Operazione strategica”, appunto.

Toscana, solo Toscana…

Ma perché proprio la Toscana e non la Costa Azzurra o il Peloponneso?
Ancora una volta la risposta ha una matrice culturale e, ancora una volta, non si tratta di uno stereotipo.
Mentre in Costa Azzurra o nel Peloponneso si rincorrono brand e location “da copertina”, in Toscana si offre qualcosa di diverso: l’autenticità. Qui si può decidere di vivere sei mesi l’anno, magari gestendo a distanza aziende distribuite in quattro continenti, oppure ospitare partner, clienti, amici, in contesti che uniscono funzionalità e charme.
Non un’estetica artificiale, ma una bellezza ancestrale, un substrato culturale, vita vera vissuta, eleganza senza sforzo. È il bello che genera bellezza, è quel “lusso sobrio” che piace a chi, per mestiere o per vocazione, è abituato a pensare in grande.

“Quello che colpisce è il modo in cui queste operazioni vengono condotte – sottolinea Michael Tirrito, Presidente di AssoYacht. – Spesso non ci sono annunci online. Niente cartelli. Le migliori opportunità viaggiano fuori mercato, attraverso relazioni personali, consulenze discrete, reti informali ma solidissime. Architetti, notai, manager locali: una filiera di fiducia più che una pipeline commerciale.

Certo, non si tratta di acquisti impulsivi, ma nemmeno di investimenti lenti. Quando il contesto è giusto e la rete è quella corretta, tutto può muoversi in poche settimane”.
Alla fin fine, ciò che si delinea non è solo una tendenza, ma un’idea nuova di posizionamento patrimoniale: abitare e navigare. Vivere una casa come si vive uno yacht. Costruire valore attorno a sé, non solo per sé.

Parola all’architetto

Abbiamo chiesto a Massimo Rocco – architetto toscano tra i più riservati ma attivi nell’ambito delle trasformazioni residenziali per una clientela internazionale – di indagare il fenomeno per noi, dato che il suo studio, che opera prevalentemente nel segmento “off market”, ha seguito decine di operazioni nel cuore della Toscana, spesso legate proprio al mondo della nautica.

Quando le viene fatta una richiesta di cercare “una casa in Toscana”, da dove parte?
Parto prima di tutto dall’ascolto delle esigenze e delle aspettative di chi ha deciso di intraprendere questa ricerca. Solo dopo inizia il lavoro di verifica che dai canali tradizionali si allarga, necessariamente, ad una rete di amicizie, relazioni e contatti, sia professionali che personali, che si è andata costruendo in tutti questi anni.

Cosa rende davvero unico un immobile in questa regione?
Cosa rende unico un immobile in Toscana è ciò che nella sostanza rende unica la nostra regione. Oltre alle bellezze naturali, al clima mite, ai tanti piccoli borghi, penso che ci sia anche un’offerta culturale intrisa di storia e tradizioni ma anche di eventi e festival in grado di evolversi anno dopo anno con specificità territoriali. Non ultimo la genuinità, spontaneità e l’intelligenza dei suoi abitanti. Altro elemento positivo è la capacità di essere riusciti a far coesistere un territorio che preserva la sua ruralità e le sue grandi proprietà immobiliari, con peculiari realtà industriali come il distretto nautico, quello cartario o del marmo; in una sinergia assolutamente sostenibile.

Molte delle proprietà che gestite non sono visibili sul mercato. Come si accede al mondo “off market” e perché questa modalità è così apprezzata da una clientela di alto profilo?
Per quanto ci riguarda, l’accesso al mondo off market, è stato possibile solo attraverso le relazioni e le conoscenze maturate dalla rete di persone che ci hanno dato fiducia in tanti anni e che ci hanno consigliato ad amici e conoscenti. Questa modalità è così apprezzata perché molto spesso la clientela di alto profilo non ha interesse a pubblicizzare le proprie trattative immobiliari, preferisce anzi che il tutto si svolga in un ambito riservato e caratterizzato da estrema fiducia e professionalità.

Quali sono le zone della Toscana che oggi offrono le opportunità più interessanti per investimenti immobiliari non convenzionali?
A nostro avviso a rendere interessanti gli investimenti in Toscana non sono tanto le diverse zone dove si possono realizzare, ma la natura e le aspettative degli investimenti stessi.
La nostra capacità sta proprio nell’individuare la tipologia di investimento e la zona più adatta affinché questa richiesta si concretizzi e produca investimenti immobiliari con un’alta redditività. Diverso è se la richiesta non ha come obiettivo una alta redditività ma altre esigenze di natura personale o familiare.

Ci può raccontare un progetto emblematico che avete seguito, dove si è riusciti a combinare perfettamente comfort contemporaneo e spirito del luogo?
Tra i nostri tanti progetti ne cito due molto diversi tra loro, ma che ritengo rispondano in modo puntuale a questi specifici requisiti. Il primo consiste nella ristrutturazione di un antico rudere nel borgo di Castelfalfi, recuperato mantenendo inalterate le sue peculiarità storiche e materiche ma dotandolo di tutti i confort e delle soluzioni impiantistiche di ultima generazione. Progetto completato poi dalla realizzazione di una piscina a sfioro con vista panoramica sulla campagna fiorentina e sul vicino campo da golf, rendendo il paesaggio protagonista. Il secondo riguarda una grande proprietà a Pieve Santo Stefano sulle colline lucchesi, dove l’iniziale passione di un nostro cliente si è trasformata in una eccellenza imprenditoriale. Negli anni parallelamente alla valorizzazione del nucleo principale e dei suoi annessi abbiamo implementato la proprietà mediante la realizzazione di due cantine interrate destinate alla produzione e conservazione di vino in barrique ed in bottiglia, con una sentita attenzione alla specificità del luogo.